Словарь

Allgemeines Wohngebiet WA - обычный жилой район

Согласно последней редакции порядка использования земель (Baunutzungsverordnung (BauNVO)) от 23.01.1990 в обычном жилом районе согласно  §4 допустимы:

  • Жилые здания
  • Предназначенные для обеспечения жителей магазины, предприятия общественного питания, а также не затрудняющие жизнь ремесленники.
  • Релизиозные, культурные, социальные, спортивные заведения, а также объекты здравоохранения.

Исключениями являются:

  • Предприятия гостиничного хозяйства
  • Административные здания
  • Садовые предприятия
  • Заправочные станции.

 

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) - Положение о маклерах и застройщиках

Положение о маклерах и застройщиках (MaBV) является одним из правовых положений, производным от Положения о коммерции, которое даётся в немецком коммерческом праве, прежде всего в требованиях по защите покупателя недвижимости при разработке и заключении договора с застройщиком. С его вступлением в силу 1 сентября 1974 года были отменены до тех пор обязательные Положения о маклерах федеральных земель.

 

Одной из основных задач в MaBV является защита средств клиентов (§§ 2 по 4 MaBV). Право получать платежи от приобретателя для коммерческого застройщика существует только в случае юридически действующего договора, если зарегистрирована предварительная запись нотариально заверенного соглашения о передаче права собственности на согласованном уровне в земельном кадастре, обеспечено освобождение от бремени и от органов местной власти предоставлено разрешение на строительство (§ 3 ч. 1 MaBV).

 

Средства, полученные застройщиком от покупателя недвижимости, он должен защитить соответствующим образом и может использовать их только для указанного проекта В принципе, застройщик может принимать платежи только в соответствии с ходом строительства. В смысле отдельного управления активами (§ 6 MaBV) он должен строго отделить платежи, полученные от своих клиентов, от собственных частных средств. Если вышеупомянутые условия не могут быть выполнены полностью, то застройщик имеет возможность предоставить клиенту полное поручительство  (§ 7 ч. 1 MaBV). Оно должно гарантировать выполнение работ и все возможные претензии заказчика по возврату или выплате внесённых им средств.. Завершение строительства строительного объекта согласно MaBV не гарантируется поручительством. В случае, если покупатель уже производит платежи, хотя объект еще не завершён, MaBV предусматривает градацию, которая ориентирована на определённые этапы строительства (§ 3 ч. 2 MaBV).

 

Соглашения между застройщиком и приобретателем недвижимости недействительны, если они отклоняются от требований MaBV (§ 12 MaBV). Привлечённые нотариусы также должны соблюдать положения MaBV и не могут нотариально удостоверять отклонения от них (§ 14 Федеральное положение о нотариате, § 4 Закон о нотариальном заверении).

 

  • 25 % после начала земляных работ,
  • 28 % после завершения строительства без отделочных работ, включая работы в помещениях,
  • 5,6 % для изготовления крыш и желобов,
  • по 2,1 % для базовой установки систем отопления, санитарных сооружений и электроустановок,
  • 7 % для установки окон, включая остекление,
  • 4,2 % для внутренней штукатурки, кроме отделочных работ,
  • 2,1 % для монолитного пола,
  • 2,8 % для плиточных работ в санузлах,
  • 8,4 % после готовности к заселению и передачи из рук в руки права владения,
  • 2,1 % для фасадных работ,
  • 3,5 % после полного завершения строительства.
Zwei-Konten-Modell - Модель двух счетов

Специальная форма финансирования застройщика, планирующего продать всю возникающую в рамках проекта недвижимость.

Порядок реализации: 

 

  1. Банк предоставляет контокоррентный кредит (KKr) в размере необходимого финансирования. Владельцем счёта и получателем кредита является застройщик.
  2. Банк создает счёт покупателя, который собирает все платежи покупателя и блокирует его на время работы проекта. Владельцем счёта также является застройщик.
  3. Во время мероприятия сальдо на обоих счетах будет расти, дебетование на кредитном счёте и кредитование на счёте покупателя.
  4. Оба счёта компенсируют друг друга. Это означает, что счёт и кредит взаимно списываются, так что в идеальном случае никаких процентов по кредиту нет:
    • Сальдо счёта покупателя ./. Сальдо кредитного счета = Излишек, он может быть затем инвестирован на международный рынок капитала в краткосрочной перспективе.
    • Сальдо счёта покупателя ./. Сальдо кредитного счета = Недофинансирование, тогда проценты по кредиту начисляются только за эту разницу.
  5. Возвращение кредита производится только после завершения мероприятия застройщика путём закрытия счёта покупателя и перевода денег покупателя на кредитный счёт

 

GFZ - коэффициент полезной площади застройки

Согласно §20 Предписания об использовании строительства (Baunutzungsverordnung, BauNVO), GFZ является соотношением максимально допустимой площади возводимых строений к общей площади участка.

GFZ обычно определяется генпланом.

§34 BauGB Einfügungsgebot - принцип соответствия

§ 34 Cтроительный Кодекс является действующим на всей территории Германии предписанием для строительных проектов в незапланированных внутренних территориях, то есть вне территорий плана застройки. Важнейшим принципом этого предписания является принцип соответствия.

 

Если исходить из основного положения, что есть право на строительство и обеспечено подключение (соединение с транспортным сообщением, водой, канализацией, энергией), то строительные органы проверяют, может ли быть введён строительный проект в окружающую местность в смысле § 34 Строительного Кодекса. Проверяемый при этом круг вопросов не совсем ясен большинству самостоятельных строителей и часто также многим архитекторам. Понятия „окружающая местность“ и „вводить“ не разъяснены однозначно и могут быть обозначены только с помощью объёмных комментариев.

 

Понятие „окружающая местность“ закон детально не поясняет; „Ввод“ определяется как минимум четырьмя параметрами, например, Вид использования (жильё, коммерция и так далее), Мера использования (кубатура, высота строения), Конструкция (открытая или закрытая) и площадь застройки.

 

Окружающая местность в качестве рамок для вида использования выпадает из этих четырёх параметров, если территория, на которой находится строительный проект, однозначно отнесена к конкретному типу местности согласно административному распоряжению об удовлетворении строительных нужд (BauNVO). В этом случае определение Вида использования производится самостоятельно согласно BauNVO. Таким образом, может быть разрешено использование, которого в данной окружающей местности ещё не было. Следует, однако, подчеркнуть, что это Положение относится исключительно к виду использования, а не к другим параметрам. Их допустимость, в частности, мера использования и строительная площадь, всегда определяется в соответствии с окружающей местностью. Однако в качестве верхнего предела в зависимости от строительства на местности могут быть применены более низкие или также более высокие значения.

 

Чем однороднее существующая территория структурирована, тем легче оценить новый проект. Однако, чем более разнообразны строительные формы и применения, тем сложнее определить область применения. Как правило, в новостройке нельзя ссылаться на так называемые отклонения, например, на отдельные выходящие за пределы проекта высоты застройки или отдельные отклоняющиеся от нормы применения. Для высоты застройки решающей является не этажность, а абсолютная высота здания (высота нижней кромки крыши и высота вершины). Для пригодных к застройке участков размер основывается не на существующих в данной местности коэффициентах застройки земельного участка, а на действительных площадях строений независимо от величины земельного участка. Обычно это сопровождается соблюдением существующей красной линии застройки. Так как эта линия менее определяема в задней части, то в качестве самой задней границы строительства при отсутствии отклонений, в качестве меры принимается самая глубокая существующая застройка. Однако необходимо различать первичные виды использования и вторичные виды использования. Под понятием „Конструкция“ подразумевается открытая или закрытая застройка, как она определена в § 22 BauNVO. При открытой застройке речь идёт о строениях с боковым расстоянием от строения до границы земельного участка как об отдельных, сдвоенных домах или группах домов; общая длина строения, сдвоенного дома или группы домов не должна превышать 50 м. При закрытой конструкции здания строятся без учёта бокового расстояния от строения до границы земельного участка, как например, при внутригородской блочной застройке.

Bauerwartungsland - Территория ожидаемой застройки

Территорией ожидаемой застройки являются территории земельных участков, которые согласно их характеристикам (правовые условия, фактическая собственность, прочее состояние и местоположение) позволяют ожидать в обозримом будущем использование под застройку.

 

Это ожидание может основываться, в частности, на соответствующем представлении этих площадей в плане землепользования, на соответствующей точке зрения муниципалитета или на общем развитии городского строительства муниципалитета (Распоряжение об оценке недвижимости)).

 

По вероятности пригодности под застройку различают субъективные и объективные обстоятельства:

 

  • Пригодность под застройку в будущем должна ожидаться с большой степенью вероятности, например, из-за близости к городу или общине или если поблизости находятся уже разработанные территории (субъективное обстоятельство для застройки) или
  • необходимо исходить из пригодности под застройку в ближайшем будущем, так как в муниципальном плане землепользования территория, подлежащая застройке, была отображена как строительные участки (объективное обстоятельство для застройки).

 

В Германии понятие территории для застройки юридически определено в § 5 ч. 2 ImmoWertV. Согласно ему территорией для застройки являются участки, которые по следующим их характеристикам земельных участков (§ 6 ImmoWertV), в частности, плану организации строительных работ и прочего развития территорий городского строительства, позволяют с большой уверенностью ожидать строительное использование на основе конкретных фактов. Она находится на пути развития стоимости при запланированном развитии земель от сельскохозяйственных до строительной территории на втором этапе – выше сельскохозяйственных и лесных участков (обрабатываемая земля), но ниже территорий незаконченного строительства и территорий законченного строительства.

Bauträger - Застройщик

Предприятие, которое производит жилую и коммерческую недвижимость для коммерческой продажи. Важным аспектом деятельности застройщика является то, что застройщик предоставляет приобретателю собственность как на земельный участок (или приравненное к земельному участку право), так и на все на нём возведённые строения.

Застройщик строит на собственные или заёмные средства и на свой риск. После продажи одной части он получает согласно требованиям законодательства, в частности, Положения о маклерах и застройщиках (MaBV), в форме авансовых выплат от покупателя за уже предоставленные услуги (покупка земельного участка, строительство здания без отделочных работ и т.д.).

Если же «нормальная» строительная фирма выступает в качестве генеральной строительной организации или генерального подрядчика, то она строит на земельном участке, который уже принадлежит заказчику. Поскольку в этом случае недвижимое имущество не передается, то договор – в отличие от договора с застройщиком – не подлежит нотариальному заверению и, как правило, просто заключается в  письменной форме. Строительная фирма получает платежи за предоставленные строительные услуги от клиентов, которые ориентируются на статус строительства.
 

Bebauungsplan - план застройки

Планом застройки является обязательный план организации строительных работ. В плане застройки регулируются вид и способ, с которыми возможна застройка земельного участка и вытекающее отсюда использование свободных от застройки площадей.

План застройки составляется компетентным органом муниципалитета. Сначала он устанавливает в своём распоряжении, какие виды использования на этой площади являются допустимыми. Как правило, план застройки действителен не для всей территории муниципалитета, а для отдельной её части, например, административного района или группы земельных участков.  Обычно план застройки состоит из двух частей:

  • Часть A: Чертёж плана, который составляется в масштабе 1:500 или 1:1000 для больших планируемых территорий и базируется на официальной карте расположения участков земли
  • Часть B: Текст

Однако, в этом отношении отсутствует законодательное регулирование, так что план застройки также действителен, если он написан исключительно в текстовой форме.

GRZ - разрешенная площадь застройки

Согласно §19 Предписания об использовании строительства (Baunutzungsverordnung, BauNVO), GRZ отражает какая часть земельного участка может быть застроена.

При этом, помимо непосредственно пятна застройки, в качестве застраиваемых площадей учитываются также гаражи, транспортные подъезды и побочные строения.